アパートでも戸建てでも基本は同じですが、当社ではアパートの取り扱いが多いので、アパートのお話を中心に書いてみます。問題物件というほどではありませんが、当社で扱う物件もほとんどが築古物件です。

立地抜群で綺麗なアパートなら何の問題もありませんが、少し郊外の築古のアパートは、なかなか埋まりにくく空室がどんどん増えていきます。アパートが新しいウチは、管理会社に任せて放っておいても埋まっていきますし、自動的に毎月数十万円のお金が入ってくるのはありがたいと思います。

ただ、築が古くなってくると、多額のお金を掛けてリフォームしないと、なかなか埋まりにくくなってきます。そんな築古のアパートに多額のお金を掛けてリフォームするのは躊躇されるでしょう。また、リフォームしたからといって空室が埋まる保証もありません。最悪のケースは、多額のお金を掛けてリフォームしたのに、全く空室が埋まらないケースです。当社でお引き取りしたアパートでも、何部屋かは綺麗にリフォームしてあるのに、埃が蓄積していて、数年以上埋まっていないようなお部屋も結構あります。

思い切って、古くなったアパートを手放そうと思っても、様々な問題が発生します。売ろうとしても入居者がいるので、更地にするには入居者に出て行ってもらわなければならないので、その場合立ち退き交渉等も必要です。

こんな状況に陥って、どうしたら良いかと、困っておられるアパートオーナーの方を沢山見てきました。次に、このあたりの問題を整理して考えてみます。

（アパートを取り壊して更地で売却する場合）

更地にして売るには、当然に入居者に出て行ってもらわなければならないので、その場合立ち退き交渉等が必要です。アパートの入居者は借地借家法という、法律で手厚く保護されています。持ち主だからと言って強制的に追い出すことは出来ないのです。

「アパートが古くなったので解体する。期限までに立ち退きしてほしい。」と伝えれば、所有者からしたら賃貸契約の解除事項としては、正当事由として解除できます。入居者は期限までに、新しい引っ越し先を見つけて、お部屋を明け渡さなければなりません。

ただ現実の明渡し交渉は、こんなにスムーズに進む事の方が稀です。入居者は、「引っ越したくとも、敷金、礼金、引っ越し代がない」「近くで、同じ程度の家賃で、同じ程度の広さの部屋がない」「立ち退き費用を出せ」等、様々なことを言ってなかなか引っ越してはくれません。「何月何日までに出て行ってくれ」と伝えるだけでは、なかなか話は進まないのです。

（アパートを中古で売却する場合）

いうまでもなく築古物件は給水管、排水管、シロアリ、雨漏り、賃貸契約書が無い、問題入居者（家賃を払わない。近隣に迷惑をかける）など様々なトラブルを抱えています。新しい所有者に売却するには、今までの賃貸契約を整理して、必要なら契約書をやり直して、承継をきちんとしないと、後々には大きなトラブル（裁判など）に発展するケースがあるので注意が必要です。

アパートをリフォームして再生する場合は、下記の様な問題点を解決しながら、多額の費用を掛けてリフォームする必要があります。

・給水管・・・長期空室の部屋は水道管も錆びていて、新しく使おうとすると水圧で水漏れすることもあります・

・排水管・・・排水も下水に繋がっておらず、酷い場合だと道路側溝に垂れ流しの場合もあります。これも下水接続、浄化槽の設置等で多額の金額がかかります。

・白蟻・・・古い木造の戸建て、アパートは経験から、半分以上の建物が白蟻の被害を受けています。これも迂闊に売却すると後に、大きなトラブルに発展する場合がありますので注意が必要です。

このような事が心配だ、「立ち退き交渉等に手間を掛けたくない」「売却した後に後々トラブルが起きないかと心配だ」というような方は、当社の様な買取り業者に「アパートを全て現状で売却する」という選択があります。

当社が買い取らせていただくアパート・マンションは築３０年以上の築古の物が多いです。当社で築古アパート、築古戸建てを買取りする場合は、全て現状でお引き取りしますので、これらのトラブルは全て当社で引き受けます。是非、お気軽にご相談ください。

令和３年８月２１日　岡山不動産売買.com